Thị trường bất động sản Đức đang khủng hoảng nghiêm trọng. Reuters dẫn dữ liệu từ BNP Paribas Real Estate cho thấy người mua nước ngoài chiếm 35% lượng mua bất động sản thương mại trong quý I năm 2024.
Con số này thấp hơn bất kỳ năm nào kể từ năm 2013 và trong bối cảnh khối lượng bán hàng giảm 70% so với mức trước đại dịch 2020-2021.
Những con số nghiệt ngã này trùng hợp với cuộc tranh luận về việc liệu Đức có một lần nữa là “kẻ ốm yếu của châu Âu” hay không – biệt danh được gán cho Đức vào cuối những năm 1990 khi nước này phải vật lộn với tình trạng trì trệ kinh tế và tỉ lệ thất nghiệp cao.
Đức đã nỗ lực nhiều năm để rũ bỏ biệt danh đó nhưng nó đã tái xuất hiện khi nước này dần loại bỏ khí đốt Nga, vướng vào bộ máy quan liêu và chứng kiến các chính trị gia cực hữu giành chiến thắng trong các cuộc thăm dò.
Kurt Zech, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất của Đức, cảnh báo thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn cho đến khi các nhà đầu tư nước ngoài quay trở lại. “Thị trường đã chạm đáy” – ông nói.
Trong nhiều năm, lãi suất thấp, năng lượng giá rẻ và nền kinh tế mạnh mẽ đã duy trì sự bùng nổ bất động sản – lĩnh vực xương sống đóng góp gần 800 tỉ USD mỗi năm cho nền kinh tế Đức, tương đương khoảng 1/5 GDP.
Sự bùng nổ đó kết thúc khi lạm phát tràn lan buộc Ngân hàng Trung ương châu Âu phải nhanh chóng tăng lãi suất. Nguồn tài chính bất động sản cạn kiệt, các giao dịch thất bại, các dự án bị đình trệ, các nhà phát triển lớn phá sản và một số ngân hàng chao đảo, buộc phải kêu gọi chính phủ can thiệp.
Giá bất động sản thương mại giảm thêm 9,6% trong ba tháng đầu năm 2024 so với một năm trước đó sau khi giảm 10,2% trong năm 2023 cho thấy sẽ còn nhiều khó khăn phía trước.
Carsten Brzeski, nhà kinh tế trưởng của ngân hàng Hà Lan ING ở Đức, cho biết: “Đức là biểu tượng cho sự ổn định ở châu Âu và mọi người đổ xô đi mua bất động sản ở đây. Bây giờ, cỗ máy kinh tế đang hoạt động chậm lại và cần được bảo trì. Nó không còn là thứ mới mẻ mà các nhà đầu tư mong muốn nữa”.
Theo BNP Paribas, các nhà đầu tư nước ngoài chiếm 37% khối lượng giao dịch bất động sản thương mại ở Đức trong năm 2023, mức thấp nhất trong thập kỷ qua. Con số này còn tiếp tục giảm tới 35% trong quý I năm 2024.
Có những năm người nước ngoài chiếm một nửa tổng số giao dịch mua bán bất động sản thương mại, vốn chiếm phần lớn thị trường bất động sản ở Đức và làm lu mờ doanh số bán nhà ở.
Mặc dù lãi suất cao đè nặng lên thị trường bất động sản toàn cầu, nhưng Đức bị ảnh hưởng đặc biệt nặng nề.
Chi phí năng lượng cao, nhu cầu toàn cầu yếu, sự chuyển đổi sang các nền kinh tế net-zero và sự cạnh tranh ngày càng tăng từ Trung Quốc đang đặt ra câu hỏi về mô hình kinh tế của Đức. Một số giám đốc điều hành cho rằng nền tảng công nghiệp vững mạnh trong lịch sử của quốc gia này sắp bị rạn nứt.
Hội đồng Chuyên gia Kinh tế Đức tuần trước đã cắt giảm dự báo, dự đoán kinh tế Đức sẽ khó tăng trưởng trong năm nay, trong khi Thủ tướng Olaf Scholz nói về “những thách thức chưa từng có”.
Một số đặc điểm của thị trường bất động sản Đức cũng khiến thị trường này khó bán hơn.
Đức đã xây dựng lại chính mình từ đống đổ nát của Thế chiến 2 với thiết kế phi tập trung mà không có một thành phố trọng tâm nào. Trong khi đó, những người mua nước ngoài có xu hướng nhắm tới các trung tâm toàn cầu thực sự, chẳng hạn như London (Anh) hoặc Paris (Pháp).
Một trở ngại khác: Các chủ nhà ở Đức thường cố gắng vượt qua thời kỳ suy thoái mà không giảm giá bất động sản, khiến người mua mua tiềm năng trì hoãn các giao dịch cần thiết để vực dậy thị trường.
