Như Lao Động đã thông tin, Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Sơn Kim (BĐS Sơn Kim) sẽ phát hành một đợt trái phiếu riêng lẻ với tổng 5.000 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương đương tổng huy động 500 tỉ đồng. Dự kiến phát hành vào cuối tháng 9.2022.
Đợt phát hành trái phiếu này gây nhiều chú ý bởi đây là một trong những lô trái phiếu đầu tiên được phát hành kể từ khi Chính phủ ban hành Nghị định 65/2022 ngày 16.9 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.
Theo tìm hiểu của PV Lao Động, một diễn mới gây chú ý là chỉ trước thời điểm dự kiến phát hành lô trái phiếu quy mô 500 tỉ đồng nói trên hơn 1 tuần, ngày 21.9.2022, vốn điều lệ BĐS Sơn Kim được điều chỉnh tăng từ 143 tỉ đồng lên 550 tỉ đồng. Cơ cấu cổ đông không được tiết lộ.
Song vấn đề được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất hiện nay là tình hình hoạt động cũng như sức khỏe tài chính của doanh nghiệp này trước thời điểm phát hành trái phiếu. Đặc biệt là lý do vì sao suốt 3 năm gần đây, doanh nghiệp này vẫn báo lãi hàng tỉ đồng trong bối cảnh doanh thu thuần bằng 0.
Các cân đối kế toán cho thấy suốt 3 năm gần đây (2019, 2020 và 2021), BĐS Sơn Kim liên tục ghi nhận doanh thu thuần bằng 0 đồng.
Điều này có thể cho thấy, trong 3 năm gần nhất, BĐS Sơn Kim không sống bằng ngành nghề chính của công ty là kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.
Thay vào đó, doanh thu của doanh nghiệp này phụ thuộc vào hoặc bán tài sản hoặc doanh thu tài chính. Đơn cử, với năm 2021, doanh thu hoạt động tài chính của BĐS Sơn Kim đạt gần 11 tỉ đồng, toàn bộ là lãi tiền gửi, lãi cho vay. Điều này giúp doanh nghiệp báo lãi sau thuế 3 tỉ đồng trong năm.
Tính đến cuối năm 2021, tổng tài sản BĐS Sơn Kim đạt khoảng 591 tỉ đồng, tăng nhẹ 2% so với hồi đầu năm. Đáng chú ý khi tiền mặt doanh nghiệp chỉ có khoảng 72 triệu đồng, tiền gửi ngân hàng có hơn 1 tỉ đồng và gần 13 tỉ đồng các khoản tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn gốc không quá 3 tháng tại ngân hàng thương mại, hưởng lãi suất từ 3,35 – 3,37% năm.
Tuy nhiên, BĐS Sơn Kim lại dành đến hơn 37 tỉ đồng để cho bên liên quan vay theo hình thức tín chấp (ngắn hạn), với lãi suất 10% năm và 850 triệu đồng (dài hạn) với lãi suất 7%/năm.
Ngoài ra, BĐS Sơn Kim còn gần 27 tỉ đồng phải thu ngắn hạn khác, bao gồm 14 tỉ đồng phải thu về giảm vốn đầu tư tại công ty liên kết, 12 tỉ đồng lãi tiền gửi, tiền cho vay…
Tại ngày 31.12.2021, BĐS Sơn Kim có khoảng 463 tỉ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại toà nhà văn phòng toạ lạc tại lô đất L-13, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, quận 2, TPHCM.
Đáng chú ý, trong năm 2021, BĐS Sơn Kim đã vốn hoá chi phí lãi vay với tổng số tiền hơn 45 tỉ đồng. Các khoản chi phí đi vay này liên quan đến khoản trái phiếu phát hành để tài trợ cho dự án toà nhà văn phòng nói trên.
Ở bên kia nguồn vốn, tính đến cuối năm 2021, BĐS Sơn Kim còn 423 tỉ đồng nợ phải trả, tăng 10 tỉ đồng sau 12 tháng, chiếm 72% tổng tài sản.
Được biết, nợ vay tài chính của BĐS Sơn Kim là 389 tỉ đồng. Trong số này, có 373 tỉ đồng nợ vay trái phiếu dài hạn do Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) phát hành, ngày đáo hạn ngày 17.10.2024. Tài sản đảm bảo là cổ phiếu của Công ty Cổ phần Quốc Lộc Phát sở hữu bởi ông Phạm Quang Hưng và 12 tỉ đồng tiền gửi có kỳ hạn tại OCB.
